空き家の売却｜3,000万円控除の期限は2027年12月31日。要件と家財の片付け

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結論｜期限が2つある。どちらも過ぎると税金が変わる

「空き家を売却したいのですが、どうすればいいですか」という質問が、この言葉で検索する人のいちばん多い入口です。どうすればいいかは、期限から逆算して順番を決めることに尽きます。相続した空き家を売るときは3,000万円の特別控除が使えることがありますが、期限が2つあり、どちらか一方でも過ぎると使えません。

• 制度そのものの期限｜国税庁は対象を「平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売」ることとしています
• その家ごとの期限｜「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」

先に動かないと間に合わない理由がもう一つあります。売るには家の中の家財・残置物を片付ける必要があり、ここだけで数週間かかることがあるからです。順番は「中身を空ける → 査定 → 売却」で、税金の話は最後ではなく最初に確認します。

空き家は900万2千戸。売りに出ているのは32万6千戸だけ

総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査（確報集計、令和6年9月25日公表）によると、総住宅数6,504万7千戸に対して空き家数は900万2千戸、空き家率は13.8%です。前回の平成30年調査から51万3千戸増え、空き家率は13.6%から0.2ポイント上がりました。

内訳を見ると状況がはっきりします。

• 賃貸用の空き家｜443万6千戸
• 売却用の空き家｜32万6千戸
• 二次的住宅｜38万4千戸
• その他の空き家（賃貸用・売却用・二次的住宅を除く）｜385万6千戸（前回比36万9千戸増）

相続して持っているだけの空き家が385万6千戸あるのに対し、売りに出ているのは32万6千戸。1割にもなりません。空き家を売ろうとしている時点で、多数派ではないほうに動いているということです。

相続した空き家の3,000万円特別控除｜要件を1つずつ

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。国税庁のタックスアンサー（令和8年4月1日現在法令等）に書かれている要件を、確認しやすい順に並べます。

• 家屋が「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」｜登記事項証明書で確認できます。これを満たさない家は最初から対象外です
• 「区分所有建物登記がされている建物でないこと」｜分譲マンションは対象外です
• 「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」｜亡くなった方が一人で住んでいた家であることが前提です
• 「売却代金が1億円以下であること」
• 「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」
• 「平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売」ること
• 耐震か、取り壊しか｜譲渡時に「一定の耐震基準を満たすものであること」。または「譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと」。取り壊す場合も「譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、被相続人居住用家屋の全部の取壊し等を行ったこと」で対象になります（令和6年1月1日以後の譲渡）
• 他の特例と重ねないこと｜「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと」

控除額が変わる場合があります。令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円に下がります。兄弟3人で相続した実家は、1人あたりの控除枠が3,000万円ではなく2,000万円になるということです。

耐震改修か取り壊しを翌年2月15日までに済ませればよい点は、令和6年の改正で買主側の工事でも認められるようになった部分です。ただし適用の可否は個別事情で変わるので、税額の判断は税務署か税理士に確認してください。この記事は国税庁が公表している要件を整理したもので、個別の税務判断ではありません。

「3年を経過する日の属する年の12月31日」の数え方

「空き家特例は何年以内で売却すればよいですか」「3年以内に売却するとどうなる」という質問が多いところです。単純な3年ではありません。

相続の開始があった日（亡くなった日）から3年を経過する日を出し、その日が属する年の12月31日が期限です。たとえば2024年5月に相続が開始したなら、3年を経過する日は2027年5月で、期限はその年の2027年12月31日になります。1月に相続が開始した場合はほぼ4年、12月に相続が開始した場合はほぼ3年と、月によって使える時間が1年近く違います。

そしてもう一方の期限、制度自体の令和9年（2027年）12月31日があります。この記事を書いている時点では、どちらの期限でも2027年12月31日が上限になるケースが多くなります。期限が延長されるかどうかは公表されている情報では分かりません。延長を前提に先送りしない、という読み方が安全です。

控除が使えないときの税金はいくらか

「空き家を売却したら税金はいくらかかりますか」「住民税は」「所得税は」という質問に、一つの金額で答えることはできません。売った値段ではなく譲渡所得に対してかかるためで、譲渡所得は次の形で決まります。

• 譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
• 取得費｜その家を買ったときの金額と費用です。建物は減価償却分を差し引きます
• 譲渡費用｜仲介手数料、印紙税、取り壊し費用など、売るために直接かかった費用です

「空き家を売却するときの取得費はいくらですか」という質問がありますが、これは物件ごとに違います。親が建てた家で購入時の契約書が見つからないことは珍しくなく、その場合の扱いは個別に税務署の確認が必要です。探すべきなのは売買契約書、建築請負契約書、領収書、登記費用の明細です。家財を片付けるときにまとめて出てくることが多いので、処分する前に書類だけは抜いてください。

所得税と住民税の税率は、その不動産の所有期間によって変わります。相続した家は被相続人の所有期間を引き継ぐため、親が長く持っていた家は長期の扱いになるのが通常です。具体的な税率と計算は国税庁のタックスアンサーで確認してください。この記事では税率の数字は確認できた範囲を超えるため載せていません。

確定申告は必要か｜何を用意するか

「空き家を売却したら確定申告は必要ですか」への答えは、特別控除を使うなら必要です。控除を適用した結果として税額がゼロになる場合でも、申告しなければ控除は受けられません。「空き家を売却しても税金はかからない?」という質問の答えも同じで、かからない結果にするために申告が要る、という関係です。

「確定申告をするにはどんな書類が必要ですか」について、空き家特例では売買契約書や登記事項証明書のほかに、家屋がある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要になります。これは市区町村の窓口で申請するもので、発行までに日数がかかります。売ってから慌てないよう、売却の見通しが立った時点で市区町村に問い合わせておくのが現実的です。必要書類の一覧は国税庁と市区町村の案内で確認してください。

売らずに置いておくといくらかかるか｜固定資産税と管理不全空家

「空き家を売却したら固定資産税はどうなるの」の裏返しとして、持ち続ける側のコストを見ておきます。

住宅が建っている土地には住宅用地特例があり、国土交通省の資料では小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は固定資産税の課税標準が1/6に減額、一般住宅用地（200㎡を超える部分）は1/3に減額とされています。空き家でも建物が建っていればこの特例の対象です。

ただし2023年12月13日に施行された改正空家法で、「管理不全空家等」という区分ができました。「適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある空家等」と定義されており、特定空家等と管理不全空家等のどちらも市区町村長から勧告を受けると住宅用地特例の適用対象から除外されます。つまり減額が外れ、土地の固定資産税が上がります。

ここは「更地にするタイミング」とも関係します。先に家を取り壊すと、その時点で住宅用地特例が外れます。取り壊しは売る相手と時期が決まってからにするかどうかを、不動産会社と相談して決めてください。税額そのものは自治体の評価額によるので、具体的な金額は市区町村の固定資産税担当に確認するのが確実です。

空き家を売る方法は3つ＋1｜そのまま・更地・買取、そしてリフォーム

「空き家を売却する方法は?」「古い空き家を売却するにはどうしたらいいですか?」への答えです。大きく3つに分かれ、そこにリフォームするかどうかが乗ります。

→ 横スクロールで3つの売り方を比較できます

	そのまま売る	更地にして売る	買取に出す
必要な作業	家の中を空ける（買取なら残せる場合あり）	解体して更地にする	家の中を空ける手間が減る
かかる時間	買主が見つかるまで。読めない	解体の工期＋売り出し	いちばん早い
手取り	仲介なら相場に近い	解体費を先に払う	相場より安くなる
固定資産税	住宅用地特例は残る	特例が外れる（1/6・1/3がなくなる）	引き渡すまでは残る
向いている	築年が新しい・立地が良い	建物に価値がない・買主が土地を探している	期限が近い・遠方・片付けが難しい
家財・残置物	原則は空にして引き渡す	解体前に処分する	引き取り込みの業者がある
3,000万円控除	耐震基準を満たすか、翌年2月15日までに適合させる	取壊しで要件を満たせる	要件は同じ。1億円以下に注意
PR先にやること	家財の見積もり	家財の見積もり＋解体の見積もり【解体の無料シミュレーション】解体の窓口	【不用品回収】価格.com くらしサポート

リフォームして売るという選び方もありますが、かけた費用がそのまま売値に乗る保証はありません。買主が自分の好みで直すことを前提に、古家付き土地として現状のまま出すほうが結果的に手残りが多いこともあります。リフォーム代を回収できるかどうかは物件ごとに違うので、見積もりを取ってから査定額と並べて判断してください。この記事では「リフォームすれば必ず高く売れる」という書き方はしません。確かめられないためです。

なお、更地にすると前の章の住宅用地特例が外れます。解体の補助金を出している自治体もありますが、対象や金額は自治体ごとに違い、年度で変わります。「うちの市にも制度があるはず」と考えずに、市区町村の空き家担当課のページで年度が明記された案内を確認してください。

家の中の家財・残置物はどうするのか

「空き家の家具はそのままで売却できますか」「残置物があっても売却できますか」「そのまま売却できますか」は、直近で伸びている質問です。上位の解説ページがほとんど触れていない部分でもあります。

結論から言うと、家財が残ったままでも売れる場合はあります。買取業者が家財の引き取り込みで買い取るケースがそれです。ただし条件が2つ付きます。

• 引き取り分は買取価格から引かれる。処分費を業者が負担するので、その分だけ手取りが減ります
• 仲介で一般の買主に売るなら、原則として空にして引き渡す。残すものがあるなら契約書に書いて合意しておく必要があります

そして見落とされがちなのが、片付けの前に抜いておく書類です。前の章で書いた取得費の根拠になります。

• 売買契約書、建築請負契約書、領収書（取得費の証拠になります）
• 登記識別情報（権利証）、登記費用の明細
• 固定資産税の納税通知書
• 遺言書、通帳、保険証券（相続手続きで要ります）

家財の処分そのものは、家庭から出る一般廃棄物の扱いになります。費用を払って運んでもらう相手には一般廃棄物収集運搬業の許可が要り、買取を伴うなら古物商の許可が要ります。許可の確かめ方は遺品整理業者はどこまでしてくれるかにまとめてあります。亡くなった方の家なら遺品整理の費用で処分費の計算もできます。

売却の流れと期間｜どれくらいかかるのか

「空き家を売却する流れは?」「どれくらいの期間がかかりますか」「売れるまでどのくらいの期間がかかりますか」への答えです。期間の公的な統計は確認できませんでしたので、工程で示します。

• ①名義を確認する｜登記が亡くなった方のままなら相続登記が要ります。ここが一番時間を取られます
• ②相続人全員の同意を取る｜共有なら全員の合意がないと売れません
• ③家財・残置物を片付ける｜査定前にここを進めておくと話が早くなります
• ④査定を依頼する｜複数社に同じ条件で出します
• ⑤媒介契約を結ぶ
• ⑥売り出し、買主と交渉、売買契約
• ⑦引き渡しと決済
• ⑧翌年の確定申告｜特別控除を使うならここまでが一連です

期限から逆算するとき、見落としやすいのが①②と⑧です。3年を経過する日の属する年の12月31日という期限は⑦の引き渡しに対してかかります。登記や相続人の合意に数か月かかることを見込んで、期限の1年前には動き出すのが安全です。

費用はいくらかかるか

「空き家を売却する費用はいくらですか」で発生するのは次の項目です。金額は物件と地域で動くため、総額の相場を一つの数字で出すことはしません。

• 仲介手数料｜仲介で売る場合にかかります。上限は宅地建物取引業法で決まっています
• 印紙税｜売買契約書に貼ります。契約金額で決まります
• 相続登記の費用｜登録免許税と司法書士報酬です
• 家財・残置物の処分費｜量と搬出経路で動きます
• 解体費用｜更地にする場合です
• ハウスクリーニング｜必須ではありません
• 譲渡所得にかかる所得税と住民税｜控除を使えるかどうかで大きく変わります

このうち自分で先に減らせるのは家財の処分費です。自治体に持ち込める物を自分で運ぶだけでも量が減ります。計算の手順は不用品回収の相場にあります。

実家が空き家になったとき、最も多い対処は売却ではない

「実家が空き家になったらどうする 最も多かったのは『売却』ではなく?」というクイズのような質問が実際に検索されています。統計から言えることを書きます。

先に挙げた令和5年住宅・土地統計調査の内訳がその答えに近いものです。売却用として市場に出ている空き家は32万6千戸、賃貸用は443万6千戸、そしてどちらでもない「その他の空き家」が385万6千戸。つまり実際にいちばん多い対処は、売るでも貸すでもなくそのまま持ち続けることです。前回調査から36万9千戸増えています。

「空き家を売却しない理由は何ですか」についても、この数字が示しているのは「積極的に持ち続けている」より「決められずに時間が過ぎている」状態が多いことです。ただし個々の理由を調べた調査はこの記事では確認できませんでした。相続人の間で話がまとまらない、物が片付かない、思い入れがある、といった理由はよく聞くものですが、出典のある数字ではありません。

判断としては、前の章の2つの期限と、管理不全空家等の勧告で住宅用地特例が外れる仕組みが「決めない」ことのコストになります。売るか、貸すか、持ち続けるかのどれを選ぶにしても、期限のある選択肢から先に消していくと決めやすくなります。

空き家バンクという選択肢

市区町村が運営する空き家バンクに登録して買い手を探す方法もあります。仲介手数料の扱いや登録条件は自治体ごとに違うので、お住まいの市区町村の案内で確認してください。

「空き家バンクで空き家を売却したら税金はいくらかかりますか」という質問がありますが、税金の扱いは売り先が空き家バンク経由かどうかで変わるものではありません。譲渡所得にかかる税金という点は同じで、3,000万円の特別控除の要件も同じです。空き家バンクは買い手を探す経路の一つであって、税制の区分ではない、と整理すると分かりやすくなります。

名古屋市・新潟市・田舎の空き家を売るには｜地域での探し方

「名古屋市で空き家を売却できる業者は?」「新潟市で空き家を売却するにはどうしたらいいですか?」「田舎の空き家を売却するにはどうしたらいいですか?」のように、地域で探す検索が多くあります。手順は全国どこでも同じです。

• ①市区町村の空き家担当課のページを見る｜空き家バンク、解体や改修の補助、相談窓口がまとまっています。年度が明記されたページで確認します
• ②その地域で売った実績がある不動産会社に査定を依頼する｜複数社に同じ条件で出します
• ③家財の処分は、その市区町村の許可業者に頼む｜許可は市区町村単位です

田舎の空き家で「そもそも売れるのか」が気になる場合、先に査定を取って金額を見るのが早いです。売れない前提で放置すると、管理不全空家等の勧告という別の問題が出てきます。価格が付かないとはっきりした場合に初めて、寄付や相続土地国庫帰属制度のような別の選択肢を検討することになります。この記事ではそれらの制度の要件までは確認できていません。

注意点｜名義・同意・タイミング

「空き家を売却するときの注意点は?」「デメリットは?」でよく挙がる点を、確認できる事実に絞って並べます。

• 名義が亡くなった方のままだと売れない。相続登記を先に済ませます
• 共有なら相続人全員の同意が要る。一人でも反対すると売却自体が進みません
• 更地にするタイミング。先に壊すと住宅用地特例が外れます
• 取得費の資料は捨てない。片付けのときにまとめて失われやすいところです
• 家財を残したまま引き渡すなら契約書に書く。口頭の合意では後で問題になります
• デメリットとしては、売ってしまうと戻せないこと。賃貸に回す選択肢を一度は並べて比べてください

どこに相談すればいいか

「空き家を売却したいのですが、どこに相談すればよいですか?」への答えは、内容によって相手が分かれます。

• 税金と特別控除の可否｜税務署、または税理士
• 被相続人居住用家屋等確認書、空き家バンク、補助金｜家屋がある市区町村
• 相続登記｜法務局、または司法書士
• 相続人の間でもめている｜弁護士
• いくらで売れるか｜不動産会社（複数社）
• 家財の処分｜市区町村の許可を持つ業者

順番としては、先に市区町村と税務署で期限と要件を固めてから不動産会社に査定を頼むほうが、話が早く進みます。

この記事で確認できなかったこと

• 譲渡所得にかかる所得税・住民税の具体的な税率｜国税庁の該当ページまで当日に確認できなかったため、数字を載せていません
• 空き家が売れるまでの期間の公的統計｜見つかりませんでした。工程で代わりに答えています
• 空き家売却の総額の相場｜物件と地域で動くため、公的な数字はありません
• 空き家を売却しない理由を調べた調査｜統計の内訳から状況は言えますが、理由そのもののデータは確認できませんでした
• 3,000万円特別控除の期限が延長されるかどうか｜公表されている情報では分かりません
• 相続土地国庫帰属制度や自治体への寄付の要件｜この記事では扱えていません
• 取得費が分からない場合の扱い｜個別の判断になるため、税務署に確認してください

税額の判断はこの記事ではできません。国税庁のタックスアンサーで要件を読んだうえで、税務署か税理士に確認してください。当サイトは税理士事務所ではありません。

よくある質問

空き家を売却するといくらになりますか？
物件ごとに違うため、この記事では金額を出せません。複数の不動産会社に同じ条件で査定を依頼して、実際の数字を見てください。

空き家を売却するとき、残置物は必須ですか？
「残置物を必ず撤去しなければならないか」という意味であれば、買取なら引き取り込みで買い取る業者があります。仲介で一般の買主に売る場合は空にして引き渡すのが原則です。残すものがあるなら契約書に書いて合意しておきます。

相続した空き家を3年以内に売却すると、どのような効果がありますか？
要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上なら2,000万円）が控除されます。正確な期限は「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。

分譲マンションでも3,000万円控除は使えますか？
国税庁は要件に「区分所有建物登記がされている建物でないこと」を挙げています。

空き家を売却したら住民税はいくらかかりますか？
譲渡所得に対してかかるため、売却額ではなく「売った金額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で決まります。税率は税務署で確認してください。

まとめ

• 期限は2つ。制度は令和9年12月31日まで、その家は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
• 要件は築年と居住状況で先に決まる。昭和56年5月31日以前に建築、区分所有建物でない、相続直前に被相続人以外が住んでいない、売却代金1億円以下
• 相続人が3人以上だと控除は2,000万円。令和6年1月1日以後の譲渡から
• 家財・残置物を先に片付ける。取得費の資料はここで失われやすいので、書類だけ先に抜く
• 持ち続けるのも無料ではない。勧告を受けると住宅用地特例（1/6・1/3）が外れる

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