相続登記の義務化｜過去の相続は2027年3月31日まで。過料は催告のあとに来る

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結論｜3年以内。過去の相続は2027年3月31日まで。過料はいきなり来ない

相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務になりました。検索でいちばん多い「2024年から義務化されますか」への答えは、すでに義務です。先に要点だけ並べます。

• 期限は「知った日から3年以内」。亡くなった日からではなく、相続が開始したことと自分がその不動産を取得したことを知った日から数える
• 過去の相続も対象。2024年4月1日より前に相続した分は2027年（令和9年）3月31日まで
• 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料。ただし先に法務局から催告書が届く。いきなり過料にはならない
• 全国どこでも同じ日から同じ内容。市区町村や都道府県で違いはない
• 間に合わないときは相続人申告登記。ただし申し出た人だけが義務を果たしたことになる
• 2026年に2つの制度が始まった。2月2日に所有不動産記録証明、4月1日に住所等変更登記の義務化

そして登記が済んだあとに残るのが、その家をどうするかです。売るにしても貸すにしても、中の物を空ける作業が先に来ます。

相続登記の義務化とは｜不動産登記法の条文はこう書いてある

「相続登記の義務化って何」を一言でいうと、不動産を相続したら決められた年数以内に名義を自分に移さないと過料の対象になる、という制度です。何年以内かというと3年。「条文は？」「どの条文ですか？」という質問もあるので、根拠から示します。義務を定めているのは不動産登記法第76条の2です。

不動産登記法第76条の2第1項（相続等による所有権の移転の登記の申請）

所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。

遺贈も対象ですが、条文のとおり「相続人に対する遺贈に限る」とされています。相続人以外への遺贈はこの義務の対象外です。

そして罰則は第164条第1項にあります。

不動産登記法第164条第1項（過料）

（前略）第七十六条の二第一項若しくは第二項又は第七十六条の三第四項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

「罰金」と書かれることがありますが、条文の文言は過料です。刑事罰の罰金とは別の、行政上の金銭負担です。前科にはなりません。なお、この義務を定めているのは不動産登記法で、所管は法務省です。国土交通省ではありません。

※この記事の条文は2026年10月4日にe-Gov法令API（デジタル庁）で取得した現行の不動産登記法から引用しています。

いつから義務になったのか｜令和6年4月1日。大阪も東京も北海道も同じ

法務省のページにはこう書かれています。

法務省「相続登記の申請義務化について」

自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました

施行日は令和6年4月1日です。検索では「神戸市でいつから」「札幌市でいつから」「大阪だけ？」「東京だけ？」「北海道でも？」といった地域ごとの質問が非常に多いのですが、答えはすべて同じで、全国一律です。

理由は単純で、これは不動産登記法という国の法律だからです。市区町村の条例ではないので、自治体ごとに開始日や内容が変わることはありません。法務局も国の機関なので、千葉地方法務局でも福岡法務局でも扱いは同じです。

横浜市の人も、千葉県の人も、京都で相続した人も、杉並区の実家でも、埼玉県の土地でも、新潟県の山林でも、期限も過料も同じです。地域で変わるのはどこの法務局に申請するかだけで、申請先は自分の住所ではなくその不動産の所在地を管轄する法務局になります。実家が遠方にあるなら、自分が住んでいる街の法務局ではありません。

期限の数え方｜起算日は「知った日」。遺産分割をしたら期限はもう1つ増える

「いつから3年？」「起算日は？」という質問への答えです。条文は2つの事実が揃った日から数えると書いています。

• 自己のために相続の開始があったことを知った日（＝亡くなったことを知った日）
• その不動産の所有権を取得したことを知った日

両方を知った日が起算日です。親が山林や田んぼを持っていたことを後から知った場合、その不動産については知った日が起算日になります。

そしてもう1つ、見落とされやすい期限があります。

不動産登記法第76条の2第2項

前項前段の規定による登記（民法第九百条及び第九百一条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。次条第四項において同じ。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。

とりあえず法定相続分で全員の共有として登記しておき、あとから遺産分割で一人の名義にまとめた場合、その遺産分割の日からさらに3年以内に登記し直す義務があります。1回登記すれば終わり、ではありません。

過去の相続も対象｜2027年3月31日が共通の期限

「過去分も対象ですか」「遡及適用されますか」は上位の質問です。対象です。法務省のページにも期限が明示されています。

法務省「相続登記の申請義務化に関するＱ＆Ａ」（令和7年3月27日現在）

令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があります。

令和9年3月31日＝2027年3月31日です。「いつの相続から対象か」という問いへの答えはいつの相続でも対象で、何十年も前に亡くなった祖父母の名義のままになっている土地もここに入ります。施行日より前の相続は「知った日から3年」ではなく、この日が一律の期限になると考えてください（知った日が令和6年4月以降なら、その日から3年以内）。

この記事を公開している2026年10月の時点で、残りは約5か月です。戸籍の収集だけで1〜2か月かかることもあるので、心当たりがあるなら今月中に動いたほうがいい時期に入っています。

しないとどうなるか｜過料の前に催告書が届く

「しないとどうなる」「無視するとどうなる」は2番目に多い質問です。いきなり10万円の請求が来るわけではありません。法務省のQ&Aに手順が書かれています。

法務省「相続登記の申請義務化に関するＱ＆Ａ」

登記官が、義務違反を把握した場合、義務違反者に登記をするよう催告します（催告書を送付します。）

催告書に記載された期限内に登記がされない場合、登記官は、裁判所に対してその申請義務違反を通知します。

つまり順番は①登記官が義務違反を把握する → ②催告書が届く → ③その期限内に登記すれば終わり → ④しなければ裁判所に通知です。過料を決めるのは法務局ではなく裁判所です。

「過料は誰が払うのか」への答えは、条文のとおり申請をすべき義務がある者です。相続人が3人いて3人とも取得したなら、3人それぞれが義務を負います。一人がまとめて払う仕組みではありません。

「過料さえ払えば登記しなくていいのか」については、いいえです。過料は義務違反に対する制裁で、払っても登記の義務は残ります。放置すれば次の催告が来ます。

間に合わないときの相続人申告登記｜申し出た人だけが義務を果たしたことになる

「期限に間に合わない場合はどうすればいいですか」「3年猶予とは」への答えがこれです。遺産分割がまとまらなくても、義務だけ先に果たせる制度が用意されました。

不動産登記法第76条の3第1項（相続人である旨の申出等）

前条第一項の規定により所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる。

同条第2項

前条第一項に規定する期間内に前項の規定による申出をした者は、同条第一項に規定する所有権の取得（当該申出の前にされた遺産の分割によるものを除く。）に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす。

ここで最も間違えやすいのが効果の範囲です。法務省のQ&Aにこうあります。

法務省「相続登記の申請義務化に関するＱ＆Ａ」

相続人申告登記は、申出をした相続人についてのみ、相続登記の義務を履行したものとみなされます。

兄が申し出ても、弟と妹の義務はなくなりません。兄弟3人ならそれぞれが申し出る必要があります。「代表して一人が出しておけばいい」と思っていると、残りの2人に催告書が届きます。

もう1つ。相続人申告登記は名義変更ではありません。登記簿には「この人が相続人である」と付記されるだけで、所有者はまだ亡くなった方のままです。この状態では売れません。そして遺産分割が成立したら、そこからまた期限が始まります。

不動産登記法第76条の3第4項

第一項の規定による申出をした者は、その後の遺産の分割によって所有権を取得したとき（前条第一項前段の規定による登記がされた後に当該遺産の分割によって所有権を取得したときを除く。）は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。

過料が科されない「正当な理由」

法務省のQ&Aが挙げている例はこの3つです。

• 「相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合」
• 「遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われている場合」
• 「重病その他これに準ずる事情がある場合」

「認知症だから」が正当な理由になるかは、Q&Aの例示には含まれていません。重病に準ずる事情にあたるかは個別の判断になるので、自己判断で放置せず、管轄の法務局に事情を伝えて相談してください。相談した記録が残ります。

対象になるもの・ならないもの｜未登記建物・山林・借地権・マンション

条文は「所有権の登記名義人について相続の開始があったとき」と書いています。ここから対象が決まります。

• 土地も建物も対象。家屋でもマンションの一室でも、所有権の登記があれば同じ
• 山林も田畑も対象。地目は関係ない。価値が低くても義務は同じ
• 空き家も対象。住んでいるかどうかは条文に出てこない
• 未登記の建物は、この義務の対象外。そもそも所有権の登記名義人がいないため。ただし別に表題登記の義務（第47条第1項）があり、こちらも第164条第1項の過料の対象に挙がっている
• 借地権は対象外。借地の上に建てた建物が自分名義なら、その建物が対象になる
• 相続人に対する遺贈は対象。相続人以外への遺贈は対象外（第76条の2第1項）

未登記建物は「対象外だから何もしなくていい」ではありません。登記がないと売ることも担保に出すこともできません。固定資産税は課税されているのに登記簿には存在しない状態です。

費用はいくらかかるか｜登録免許税は1,000分の4。100万円以下の土地は0円

「義務化で費用はいくらですか」への答えです。確実にかかるのは登録免許税で、税率は国税庁のページに出ています。

• 相続による所有権の移転登記：1,000分の4（土地・建物とも）。評価額1,000万円なら4万円
• 免税措置あり。「個人が、令和9年3月31日までに、土地について所有権の保存登記または相続による所有権の移転登記を受ける場合において、これらの登記に係る登録免許税の課税標準となる不動産の価額が100万円以下であるときは（中略）登録免許税は課されません」
• もう1つの免税措置。相続した人が登記を受ける前に亡くなった場合、令和9年3月31日までにその人を名義人とする登記を受けるときは非課税

出典は国税庁 No.7191「登録免許税の税額表」（令和8年4月1日現在法令等）です。価値の低い土地ほど税金はかからないので、「山林だから費用がもったいない」という理由で放置する必要はありません。

このほかに戸籍謄本などの取得費と、司法書士に頼む場合の報酬がかかります。報酬は事務所ごとに違うのでこのページでは金額を書きません。複数に聞いてください。自分で申請することもできます。

2026年に始まった2つの制度｜どちらも相続登記とセットで効いてくる

検索で「2026年に相続登記を義務化するのは何ですか」「2026年2月から義務化されますか」という質問が増えています。相続登記の義務化が2026年に始まるわけではありません。別の2つの制度が2026年に始まりました。

① 所有不動産記録証明制度（2026年2月2日運用開始）

親がどこにどれだけ不動産を持っていたのかを、法務局が一覧にして証明してくれる制度です。

不動産登記法第119条の2第2項

相続人その他の一般承継人は、登記官に対し、手数料を納付して、被承継人に係る所有不動産記録証明書の交付を請求することができる。

旭川地方法務局の案内によれば、「令和8年2月2日から運用開始」、内容は「不動産を所有している人又はその相続人が法務局に請求することで、本人や亡くなった人が所有していた不動産を一覧にし、証明書として発行するもの」、手数料は「1通あたり1,600円（窓口請求の場合）」、「請求はお近くの法務局でできます。（オンラインも可）」とされています。

相続登記の漏れを防ぐのに直結します。固定資産税の納税通知書に載らない不動産（非課税の私道など）は見落としやすく、あとから出てくると期限を過ぎていることがあります。1,600円で全部出せるなら先に取るほうが早いです。

知らなかった実家や倉庫が出てくることもあります。その場合は現地を見て、中に何がどれだけ残っているかを確認するところからになります。

② 住所等変更登記の義務化（2026年4月1日施行）

不動産登記法第76条の5（所有権の登記名義人の氏名等の変更の登記の申請）

所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。

法務省「住所等変更登記の義務化について」（令和7年10月30日更新）によれば、施行日は「令和８年４月１日」、期限は「変更日から２年以内」、過料は「５万円以下の過料」、施行日前に変更があった場合は「令和１０年３月３１日までに変更登記をしていただく必要があります」とされています。

過料の額が相続登記（10万円以下）とは違います。条文上も第164条第1項と第2項で分かれています。引っ越したまま登記簿の住所を直していない人は、こちらの期限（2028年3月31日）も頭に入れてください。

3つの義務を並べて比べる

→ 横スクロールで3つの義務を比較できます

	相続登記	相続人申告登記	住所等変更登記
根拠の条文	第76条の2	第76条の3	第76条の5
施行日	2024年4月1日	2024年4月1日	2026年4月1日
期限	知った日から3年	同左（申出で履行）	変更日から2年
過去分の期限	2027年3月31日	同左	2028年3月31日
過料	10万円以下	—	5万円以下
名義は変わるか	変わる	変わらない	住所だけ直る
効果の範囲	登記した不動産	申し出た人だけ	その名義人
PR登記のあと	売る・貸すの判断	【不用品回収】価格.com くらしサポート	—

なぜ義務化されたのか｜所有者不明土地は「九州の大きさに匹敵する」

「なぜ義務化されるのか」「背景は」「きっかけは何ですか」への答えです。法務省のページにこう書かれています。

法務省「相続登記の申請義務化について」

全国のうち所有者不明土地が占める割合は九州の大きさに匹敵するともいわれており

登記簿を見ても今の持ち主が分からない土地が積み上がると、道路や堤防の用地交渉が止まり、災害復旧も遅れます。隣の空き家が崩れそうでも持ち主が分からなければ言う相手がいません。登記は税金とは別の仕組みなので、固定資産税を払っていても登記簿の名義は変わっていないことがあります。いつ決まったのかというと、法務省が改正の案内を公表したのは令和3年4月28日（同ページの初回掲載日）で、施行はその3年後の令和6年4月1日です。

相続登記をしないと、何ができないのか

過料よりも実害が大きいのはこちらです。

• 売れない。登記簿の名義が亡くなった方のままだと、売買の登記ができない
• 貸すときに不利。名義を証明できないと契約でつまずく
• 担保に出せない。抵当権を設定できないので融資に使えない
• 年々難しくなる。相続人が亡くなるたびに関係者が増える。孫やその配偶者まで含めて全員の署名と印鑑証明が必要になる
• 他の相続人に持分を売られる可能性がある。共有状態のままだと、各自が自分の持分を単独で売れる

最後の1つは実際に起きます。詳しくは共有持分の売却の記事に条文つきでまとめました。

裏を返せば、名義さえ自分に移っていれば、売ることも貸すことも担保に出すこともできます。貸す場合も売る場合も、傷んでいる箇所を直すかどうかは先に金額を出してから決めたほうが早く進みます。

「相続登記をすると相続税はかかりますか」という質問もありますが、登記と相続税は別です。登記をしたから課税される、しないから課税されない、という関係にはありません。

どこに相談すればいいか

• 不動産の所在地を管轄する法務局（登記相談）。問い合わせ先として最初に当たるのはここ。自分のケースで何の書類が要るかを無料で確認できる。予約制のことが多いので電話で確認する
• 司法書士。登記の専門家。手続きを代わりにやってもらえる。報酬は事務所ごとに違うので複数に聞く
• 弁護士。遺産分割で争いがある場合はこちら
• 自分で申請することもできる。相続人が少なく、遺産分割がまとまっているなら十分に可能

まず何から手をつけるか分からないなら、登記事項証明書を取って現在の名義を確認するところからです。誰の名義なのかが分からないまま相談しても話が進みません。

この記事で確認できなかったこと

• 「相続登記でメールアドレスの記載が義務化されるのはいつか」という質問への答え。法務省には「検索用情報の申出」という別の制度がありますが、メールアドレスの記載義務について本日一次情報で確認できませんでした。管轄の法務局にご確認ください
• 相続人申告登記の登録免許税や手数料。法務省のQ&Aに記載がなく、金額を確認できませんでした。推測では書きません
• 相続放棄をした場合に登記義務があるか。法務省のQ&Aに明示がありませんでした。放棄が受理されていればその不動産を取得していないことになりますが、断定できる一次情報を確認できていません
• 司法書士報酬の相場。公的な基準が存在しないため金額を書いていません
• 実際に過料が科された件数。公表された統計を確認できませんでした

相続した家をすでに壊しているなら、相続登記とは別に建物の滅失登記も必要です。こちらは滅失の日から1か月以内という期限が別にあります。

相続した家を売るつもりでも、登記を済ませていないと売買に進めません。実家を売る場合は、登記と片付けと査定のどれから手をつけるかで、かかる期間が変わります。

よくある質問

相続登記は2024年から義務化されますか?

されました。施行日は2024年（令和6年）4月1日です。すでに義務になっています。

相続登記義務化をしないとどうなる?

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。ただし先に法務局から催告書が届き、その期限内に登記すれば過料にはなりません。

相続登記義務化は過去分も対象ですか?

対象です。2024年4月1日より前の相続は、法務省の案内で「令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があります」とされています。

相続登記 義務化 いつから3年?

起算日は「相続が開始したことを知り、かつその不動産を取得したことを知った日」です。亡くなった日からではありません。

相続登記義務化を怠ったら罰金はいくらですか?

条文の文言は罰金ではなく過料で、10万円以下です。前科にはなりません。

相続登記が義務化された場合のペナルティは?

10万円以下の過料です。住所等変更登記のほうは5万円以下で、条文も第164条第1項と第2項に分かれています。

相続登記義務化の罰金は誰が払うの?

申請義務がある人それぞれです。3人が取得したなら3人それぞれが義務を負います。

相続登記義務化で過料が科せられるのは何回までですか?

回数の上限は条文にありません。過料を払っても登記の義務は残るので、放置すれば次の催告が来ます。

相続登記義務化の過料はどこから通知されるのか?

催告書は登記官（法務局）から届きます。過料を決めるのは裁判所で、登記官が裁判所に義務違反を通知する流れです。

相続登記義務化の期限に間に合わない場合はどうすればいいですか?

相続人申告登記を使います。遺産分割がまとまっていなくても、自分が相続人であることを申し出れば義務を果たしたとみなされます。

相続登記義務化の3年猶予とは?

相続人申告登記を指すことが多いです。名義変更ではなく、遺産分割が成立したらその日から3年以内に本来の登記が必要です。

相続登記の義務化は大阪だけ?

全国一律です。不動産登記法という国の法律なので、大阪も東京も北海道も同じです。地域で変わるのは申請先で、不動産の所在地を管轄する法務局になります。

2026年に相続登記を義務化するのは何ですか?

相続登記の義務化は2024年からです。2026年に始まったのは別の2つで、2月2日の所有不動産記録証明制度と、4月1日の住所等変更登記の義務化です。

相続登記の義務化は2026年2月からですか?

違います。2026年2月2日に始まったのは所有不動産記録証明制度で、亡くなった方の不動産を一覧にした証明書を相続人が請求できる制度です。

未登記の建物でも相続登記は義務化されるのか?

所有権の登記名義人がいないため対象外です。ただし表題登記のほうに別の義務があり、同じく過料の対象です。登記がなければ売ることも担保に出すこともできません。

借地権の相続登記は義務化されますか?

借地権そのものは対象外です。借地の上に建てた建物が自分名義なら、その建物が対象になります。

山林の相続登記は義務化されましたか?

されました。地目や価値は関係ありません。評価額100万円以下の土地は令和9年3月31日まで登録免許税が非課税です。

空き家の相続登記は義務化されますか?

対象です。住んでいるかどうかは条文に出てきません。

相続登記の義務化は単独でできますか?

法定相続分での登記や相続人申告登記は一人からでもできます。ただし申告登記は申し出た人だけが義務を果たしたことになります。

相続登記を義務化したのは何の法律ですか?

不動産登記法です。義務は第76条の2、過料は第164条に定められています。

相続登記義務化に必要な書類は?

ケースで変わります。一般には戸籍関係の書類、住民票、固定資産評価証明書などですが、確定的な一覧は法務局の登記相談で確認してください。

相続登記義務化についてどこに相談すればよいですか?

不動産の所在地を管轄する法務局の登記相談、または司法書士です。争いがあるなら弁護士です。

相続登記義務化のデメリットは?

費用と手間、相続人全員の協力が要る場合があることです。放置すると相続人が増えて手続きはさらに重くなります。

相続登記の義務化の問題点は?

遺産分割がまとまらない家庭でも期限が来ることです。その救済として相続人申告登記が用意されています。

相続登記の義務化は10年でいつまでですか?

登記の期限は3年です。10年は遺産分割のほうの期間制限で、民法第904条の3が「相続開始の時から十年を経過した後にする遺産の分割については、適用しない」と定めています。過ぎると特別受益や寄与分を主張できなくなります。

認知症で相続登記を義務化するのは正当な理由ですか?

Q&Aの例示には含まれていません。「重病その他これに準ずる事情がある場合」にあたるかは個別の判断なので、法務局に事情を伝えて相談してください。

相続登記義務化と遺産放棄の関係は?

法務省のQ&Aに明示がなかったため、この記事では断定していません。法務局にご確認ください。

相続登記の義務化で相続税はどうなる?

登記と相続税は別の制度です。登記をしたから課税される、しないから課税されない、という関係にはありません。

司法書士は相続登記を義務化されていますか?

義務を負うのは不動産を取得した相続人です。司法書士は代理で申請する専門家で、義務の主体ではありません。

nhkの相続登記の義務化とは?

NHKなどの報道で知った方からの質問です。報道されている内容と、この記事が引用している法務省・法務局の案内は同じ制度です。自分のケースの期限は法務局で確認してください。

まとめ

• 2024年4月1日から義務。期限は「知った日から3年以内」（第76条の2第1項）
• 過去の相続は2027年3月31日まで。公開時点で残り約5か月
• 過料は10万円以下。催告書が先に届き、その期限内に登記すれば過料にはならない
• 全国一律。申請先は不動産の所在地を管轄する法務局
• 相続人申告登記は申し出た人だけ。兄弟3人ならそれぞれが申し出る
• 遺産分割をしたら、その日からもう3年
• 登録免許税は1,000分の4。評価額100万円以下の土地は2027年3月31日まで非課税
• 2026年2月2日から所有不動産記録証明制度。1通1,600円で一覧にできる
• 2026年4月1日から住所等変更登記も義務。2年以内・5万円以下・施行前の変更は2028年3月31日まで

まず登記事項証明書で名義を確認し、心当たりのある不動産が他にもあるなら所有不動産記録証明書を取る。この2つで現状がはっきりします。

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