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外壁から雨漏りしたとき、修理費を自分で払う前に確認してほしいことがあります。家を建ててから、あるいは買ってから10年経っているかどうかです。
結論：引渡しから10年以内なら、修理費は売主・施工会社の負担になり得る
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）は、新築住宅の請負人と売主に、引渡しから10年間の瑕疵担保責任を負わせています。
- 第94条
責任を負う人：住宅を新築した請負人（工務店・ハウスメーカー）
期間：注文者に引き渡した時から10年間 - 第95条
責任を負う人：新築住宅の売主（分譲会社など）
期間：買主に引き渡した時から10年間
この責任は契約で短くできません。第94条第2項と第95条第2項が、こう定めています。
前項の規定に反する特約で注文者（買主）に不利なものは、無効とする
つまり契約書に「保証は2年」と書いてあっても、対象部分の瑕疵については10年間の責任が残ります。
10年を過ぎていた場合は自費になります。修理の見積もりは無料で複数社から取れます。
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10年責任の対象は「雨水の浸入を防止する部分」
品確法の10年責任は、住宅のすべての部分が対象ではありません。政令で定められた次の2つです。
- 構造耐力上主要な部分（基礎、柱、梁、小屋組、床版、屋根版など）
- 雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁、開口部＝サッシやドア）
外壁とサッシまわりは、はっきり対象に入っています。外壁からの雨漏りは、この10年責任がまさに想定している事象です。
ただし対象は新築時の瑕疵です。経年劣化そのものや、引渡し後に別の会社が行ったリフォームが原因の場合は対象になりません。
施工会社が倒産していても請求できる
「工事した会社がもうない」という場合でも、あきらめるのは早いです。
住宅瑕疵担保履行法により、2009年（平成21年）10月以降に引き渡された新築住宅では、事業者は次のいずれかを行うことが義務づけられています。
- 国土交通大臣が指定した保険法人の新築住宅かし保険に加入する
- 供託所に保証金を供託する
保険に加入しているケースで事業者が倒産している場合、発注者・買主は保険法人に対して直接、保険金を請求できます。引渡し後10年以内の瑕疵が対象です。
まず確認するのは、引渡し時に受け取った書類です。保険に加入していれば保険付保証明書が交付されています。
雨漏りはどこから入っているのか
住まいるダイヤル（住宅リフォーム・紛争処理支援センター）が公表している、雨水の浸入箇所の内訳です。
| 浸入箇所 | 割合 |
|---|---|
| 外壁開口部（サッシ回りなど） | 29.6% |
| 外壁面 | 26.2% |
| 勾配屋根・天窓 | 20.2% |
外壁まわりで合わせて55.8%。屋根より多いという結果です。「雨漏り＝屋根」と思い込んで屋根だけ調べると、原因にたどり着けないことがあります。
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外壁の雨漏りはどう直すのか｜防水しているのは表面ではなく、その裏側
「外壁の雨漏りを修理するにはどうしたらいいか」という質問が、この分野でいちばん多く検索されています。直し方は原因の場所で変わりますが、先に知っておくと判断が早くなる事実があります。外壁の防水は、表面の仕上げ材ではなく、その裏にある防水紙が担っているということです。
新築時の基準が定めている4か所
住宅瑕疵担保責任保険の設計施工基準（平成21年7月1日施行）は、新築時の外壁の防水についてこう定めています。
外壁は、防水紙又は雨水の浸透を防止する仕上材等を用い、構造方法に応じた防水措置を施すものとする。
住宅瑕疵担保責任保険 設計施工基準 第9条第1項
具体的な数字まで書かれているのは、次の4か所です。
- 防水紙の重ね合わせ｜上下・左右とも90mm以上。窯業系サイディング・金属サイディング仕上げの左右は150mm以上（第9条第2項）
- 開口部の周囲｜「外壁開口部の周囲（サッシ、その他の壁貫通口等の周囲）は、防水テープを用い防水紙を密着させるものとする。」（第9条第2項）
- 通気構法｜外壁を乾式仕上げとする場合は通気構法とする（第10条第1項）。通気胴縁は幅45mm以上、通気層は厚さ15mm以上（第10条第2項）
- 貫通部｜外壁を貫通する管等の周囲はシーリング材で処理する（第21条第2項）
つまり、外壁の防水は仕上げ材の裏に層として作られているということです。塗装が外壁の防水そのものではない、というのはこの構造から来ています。
直す場所は原因で変わる｜外壁を剥がすかどうかが分かれ目
外壁からの雨漏りを修理するには、まずどこで水が入っているかを決める必要があります。直し方は大きく2つに分かれます。
- 表面の補修で止まる場合｜ひび割れやシーリングの切れが入口になっているとき。その部分の補修や打ち替えで収まることがあります
- 外壁材を剥がさないと止まらない場合｜防水紙が破れている、重ねが足りない、開口部まわりの防水テープが効いていないとき。表から塞いでも、裏の層が水を受け続けます
この2つは外から見ただけでは分かりません。だから散水調査などで入口を特定してから工事の範囲を決めます。見積りが「外壁補修一式」とだけ書かれていて、剥がすのか剥がさないのかが分からない場合は、そこを先に聞いてください。金額の桁が変わります。
外壁の雨漏りは修理できますかという質問への答えは、できます。ただし入口が特定できていることが条件です。修繕の範囲は入口の位置で決まります。
外壁にビスを打つと雨漏りするのか
します、というより処理をしなければ雨水の入口になります。基準は貫通部の処理を定めていて、手すり壁などに笠木をくぎやねじで留める場合は、貫通部にあらかじめ防水テープやシーリングを施すとしています（第8条第5項）。
ビスや金物は防水紙に穴を開けます。エアコンの配管、物干し金物、表札、アンテナ、看板を後から付けたときは、その穴の処理がされているかを確認してください。雨漏りが始まった時期と、何かを取り付けた時期が重なっていないかは、業者に伝えるべき情報です。
ガルバリウムなど金属の外壁は雨漏りしないのか
金属だから水を通さない、とはなりません。基準は金属サイディング仕上げでも防水紙を求めていて、左右の重ね合わせを150mm以上としています（第9条第2項）。水が入るのは板そのものではなく、継ぎ目と開口部まわりだからです。ガルバリウムの外壁でも、見るところは同じです。
10年を過ぎていた場合の費用
自費になる場合の目安です。
| 項目 | 平均 | 幅 |
|---|---|---|
| 雨漏り修理（全体） | 163,845円 | 13,000〜339,900円 |
| 天井・壁の修理 | 約100,200円 | 12,000〜200,000円 |
ミツモア相場研究所が公表している成約データ（2025年8月1日〜2026年7月31日、2026年8月25日公開）です。幅が20倍以上あるのは、原因と範囲で工事の内容がまったく変わるからです。
原因調査の費用は方法で10倍以上変わる
- 目視調査
費用：0〜2万円
所要時間：約30分 - 散水調査
費用：3〜35万円
所要時間：2時間〜2日 - 発光液調査
費用：3〜25万円
所要時間：3時間〜2日 - 赤外線サーモグラフィー調査
費用：5〜50万円
所要時間：30分〜2〜3日
2026年5月28日更新の事業者ソースによる目安です。見積書に「調査費用」とだけ書かれていたら、どの方法なのかを必ず聞いてください。目視と赤外線では桁が違います。
引渡しから10年を過ぎていた場合は自己負担になります。雨漏りの修理を専門に扱う窓口でも、見積りの依頼ができます。
シェアリングテクノロジー株式会社が運営する雨漏り修理の業者紹介サービス／見積りの依頼ができます
外壁を剥がすかどうかで金額の桁が変わります。複数の窓口から見積りを取って、工事の範囲をそろえてから比べてください。
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塗装では雨漏りは止まらない
外壁塗装は表面に膜をつくる工事です。雨水の入口が外壁の内側やサッシまわりにある場合、上から塗っても水は止まりません。
「塗れば雨漏りが直ります」という提案を受けたら、どこから水が入っていると考えているのかを先に聞いてください。原因を特定しないまま塗装を提案する会社は、直す前提で見ていません。
逆に、原因がコーキングの劣化やひび割れであれば、その部分の補修で止まることがあります。その場合も塗装とは別の工事として見積書に出るはずです。
今すぐできる応急処置
原因調査や工事の前に、被害を広げないためにできることがあります。いずれも一時しのぎで、直したことにはなりません。
- 水を受ける。バケツを置き、中に古いタオルを入れると跳ねません。床にはビニールシートを敷きます。
- ブレーカーを確認する。天井の照明やコンセントの近くに漏れているときは、その系統のブレーカーを落としてください。漏電と火災のリスクがあります。
- 濡れたものをどかす。家具・家電・書類を移動し、畳やカーペットは持ち上げます。
- 写真と動画を撮る。雨が降っている最中の状態が最も重要な証拠です。天井のシミ、壁の濡れ、水が落ちる様子、外壁側の該当箇所。日付がわかる形で残します。
- 換気する。濡れたまま閉め切るとカビが出ます。晴れたら窓を開け、除湿機やサーキュレーターを回します。
やってはいけないこともあります。
- 屋根に登らない。濡れた屋根は滑ります。点検中の転落事故は毎年起きています。
- 自分でコーキングを打たない。雨水の出口をふさいでしまい、浸入経路が別のところに移って被害が広がることがあります。原因が特定できていない段階での穴埋めは逆効果です。
- 防水テープやブルーシートを貼りっぱなしにしない。短期の緊急措置にとどめてください。
雨が止んでからでは、どこから入っているかがわからなくなります。降っている間に撮った写真が、そのまま調査費の節約になります。
外壁塗装をしたあとに雨漏りが始まったとき
外壁塗装したのに雨漏りする、塗装後に雨漏りが始まった、という相談は実際にあります。外壁塗装をしたら雨漏りは直りますか、外壁塗装をしても雨漏りが止まらないのはなぜですか——答えは前の章の構造から出てきます。塗装は防水紙の代わりにならないからです。入口が防水紙や開口部まわりにあるなら、表面を塗り直しても水は入り続けます。
なお、修理の値段は入口の位置と工事の範囲で変わります。外壁を剥がすかどうかで桁が変わるので、見積りを比べるときは範囲をそろえてください。
「塗ったばかりなのに雨漏りする」という相談は少なくありません。塗装そのものが雨漏りを起こすことは基本的にありませんが、塗装工事のやり方が原因になることはあります。
- もともと漏れていた
中身：古い塗膜やホコリが隙間をふさいでいただけで、洗浄や下地処理で元の隙間が現れた。塗装が原因ではないが、時期が重なるため気づかれる - 水抜きの経路をふさいだ
中身：サイディングの縦目地の下端や、水切り、通気口は、壁の中に入った水を外へ出すための出口です。ここを塗料やシーリングでふさぐと、水の行き場がなくなります - シーリングを増し打ちで済ませた
中身：劣化したシーリングを残したまま上から重ねると、下の割れはそのまま残ります - 高圧洗浄の水が入った
中身：既存の隙間から水が入り、乾く前に塗り込めた - 換気口・軒天の換気口を養生テープでふさいだまま
中身：剥がし忘れ。壁の中が乾かなくなる - ベランダ・バルコニーを塗装で済ませた
中身：床の防水は塗装とは別の工事です
この中で2番目・3番目・5番目・6番目は、施工した会社の責任になりうるものです。
塗装した会社に言うときの順番と期限
まず期限から押さえてください。民法第637条第1項はこう定めています。
「前条本文に規定する場合において、注文者がその不適合を知った時から一年以内にその旨を請負人に通知しないときは、注文者は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、報酬の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。」
つまり「おかしい」と気づいた時点から1年以内に、その旨を業者へ通知する必要があります。電話だけで済ませず、記録の残る形（メール、書面）で送ってください。
伝える順番は次のとおりです。
- 事実だけを伝える。「◯月◯日の雨で、2階北側の天井にシミが出た」。原因の推測は言わなくて構いません。
- 写真を添えて、記録の残る方法で送る。これが通知になります。
- 調査を依頼する。費用が発生するかを先に確認します。自社の工事が原因かを調べる調査で費用を請求されることに、納得がいかないまま応じる必要はありません。
- 調査結果を書面でもらう。「原因は何か」「自社の工事に起因するか」を文書で。
- 話が進まないときは第三者に相談する。建築士に無料で相談できる公的な窓口があります。
相談先と使い方は外壁塗装の見積もりが適正か不安なときにまとめています。
また、縦目地のシーリングを「打ち替え」にするか「増し打ち」にするかはこの問題に直結します。違いは外壁のコーキングで詳しく書いています。
やることの順番
- 引渡しの時期を確認する。10年以内なら次へ
- 引渡し時の書類を探す。保険付保証明書があれば、かし保険に加入している
- 売主・施工会社に連絡する。倒産している場合は保険法人へ
- 10年を過ぎていたら、原因調査から見積もりを取る。調査方法と費用を確認したうえで依頼する
- 台風や大雪のあとに起きた雨漏りなら、火災保険も確認する
5番目については外壁塗装に火災保険は使える？にまとめています。経年劣化は対象外ですが、自然災害が原因なら対象になる可能性があります。
よくある質問
中古で買った家でも10年責任は使えますか
品確法の10年責任は、新築住宅の請負契約・売買契約の当事者に対するものです。中古住宅として購入した場合、その売買契約に品確法の10年責任は適用されません。元の建築主が持っていた権利を引き継げるかは契約内容によるため、まずは購入時の契約書を確認してください。
契約書に「保証2年」と書いてあります
構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分については、その特約は無効です（第94条第2項・第95条第2項）。10年の責任が残ります。
雨漏りを放置するとどうなりますか
入った水は下地や断熱材に回ります。表に出ているシミより、内部の被害のほうが大きくなっていることがあります。修理範囲が広がるほど費用は上がります。
原因調査だけ頼めますか
調査だけを請け負う業者もあります。ただし調査費用が修理を依頼した場合に無料や値引きになるケースもあるので、依頼前に確認してください。
まとめ
- 引渡しから10年以内なら、外壁やサッシまわりの雨漏りは売主・施工会社の責任になり得る（品確法 第94条・第95条）
- 「保証2年」などの特約は、対象部分については無効
- 2009年10月以降の新築なら、事業者が倒産していても保険法人に直接請求できる場合がある
- 雨水の浸入箇所は外壁開口部29.6%・外壁面26.2%で、屋根より多い
- 自費の場合、雨漏り修理の平均は163,845円
- 原因調査は方法によって0〜50万円と幅がある。見積書で方法を確認する
- 塗装では雨漏りは止まらない。まず原因を特定する
雨漏りの修理は、原因の見立てが会社によって変わります。2社以上の見積書を並べると、どこを直そうとしているのかの差が見えます。
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