建物滅失登記｜解体したら1か月以内。罰金ではなく過料で、不動産登記法に期限が書いてある

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家を解体したあと、登記簿にはまだその建物が載ったままです。消す手続きが建物滅失登記で、法律上は1か月以内に申請する義務があります。やらないと過料の対象になりますが、ネット上では「10万円以下の罰金」と書かれていることがあります。条文を見ると、これは罰金ではありません。

結論｜1か月以内。やらないと10万円以下の「過料」で、罰金ではない

不動産登記法第57条は、建物滅失登記についてこう定めています。

建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

申請する人も期限も、この1文に書かれています。そして同法第164条第1項が、第57条を含む申請義務を正当な理由なく怠った場合に10万円以下の過料と定めています。

過料は行政上の秩序罰で、刑事罰である罰金とは別のものです。前科にはなりません。「罰金」と書いてある解説を見かけますが、条文の文言は過料です。とはいえ、科されれば金銭の負担であることに変わりはなく、登記を放置すると後で困ることのほうが実務上は大きな問題になります。

そして、この手続きは自分で申請できます。法務局が申請書の様式と記載例を公開していて、ダウンロードして使えます。

建物滅失登記とは｜建物が無くなったことを登記簿に反映させる手続き

登記簿には、土地と建物がそれぞれ記録されています。建物を取り壊しても、登記簿は自動では消えません。所有者が申請して初めて閉鎖されます。この申請が建物滅失登記です。

火災や自然災害で建物が無くなった場合も同じです。条文は「建物が滅失したとき」と書いていて、原因を問いません。

なお、これは表示に関する登記という分類に入ります。建物の物理的な状況（どこに、どんな建物があるか）を記録する部分で、誰のものかを記録する権利に関する登記とは手続きが分かれています。あとで出てくる「誰に頼むか」の話は、この区別から来ています。

いつまでに申請するのか｜滅失の日から1か月以内

期限は条文のとおり、滅失の日から1か月以内です。起算日は建物が無くなった日で、解体なら工事が完了した日になります。解体業者が発行する証明書に日付が書かれるので、それが基準になります。

1か月を過ぎたからといって申請できなくなるわけではありません。期限を過ぎても申請は受け付けられます。ただし義務を怠った状態が続くことになります。

滅失登記をしないとどうなるか｜過料より先に効いてくること

過料が科される可能性は条文のとおりですが、実際に困るのはそこではありません。登記簿に存在しない建物が残ったままだと、次のことが起きます。

• 土地を売れない。買主は、無いはずの建物の登記が付いた土地を買いません。決済までに消すよう求められます
• 新しい建物を建てられないことがある。同じ土地に新築したとき、古い建物の登記が残っていると表題登記で引っかかります
• 固定資産税が課され続けることがある。市区町村は現況で課税しますが、滅失が伝わっていないと建物の分が残ります
• 融資を受けられない。土地を担保に入れるとき、登記簿の状態が合っていないと話が進みません
• 相続のときに手間が増える。所有者が亡くなると、申請できる人を戸籍でたどる作業が加わります

どれも「あとで必ずやることになる」という点が共通しています。先延ばしにすると、申請に必要な書類が集まりにくくなるぶん、手間だけが増えます。

誰が申請するのか｜条文が名指ししている人

第57条が挙げているのは表題部所有者または所有権の登記名義人です。登記簿に所有者として載っている人、という意味です。

状況	申請する人
所有者が存命	その所有者
所有者が亡くなっている	相続人（全員でなくてよい）
建物と土地の所有者が違う	建物の所有者
共有の建物	共有者の1人からでも申請できる

相続人が申請する場合、相続登記を先に済ませる必要はありません。建物はもう無いので、所有権を移してから消す、という順序を踏まなくてよいからです。相続人であることを戸籍で示せば申請できます。相続登記の義務化とは別の手続きなので、混同しないでください。

建物滅失登記は自分でできますか｜できます

検索でいちばん多いのがこの質問です。答えはできます。表示に関する登記は本人が申請できる手続きで、資格は要りません。

難しいと感じる理由は、書類の集め方が分かりにくいことと、管轄の法務局を調べる必要があることの2つです。どちらも調べればすむ範囲で、実際に自分で申請している人は多くいます。

自分でやる場合と専門家に頼む場合の違いは、次のとおりです。

項目	自分で申請	土地家屋調査士に依頼
登記にかかる税金	かからない	かからない
報酬	なし	数万円程度が目安
書類集め	自分で行う	任せられる
法務局へ行く手間	ある（郵送・オンラインも可）	なし

建物滅失登記には登録免許税がかかりません。自分で申請すれば、実費は証明書の取得費と郵送代くらいです。依頼した場合の報酬は事務所ごとに違うので、見積もりを取って確かめてください。

申請書はどこで手に入るか｜法務局が様式と記載例を公開している

「建物滅失登記申請書はダウンロードできますか」という質問が多いのですが、法務局のサイトで公開されています。不動産登記の申請書様式のページに「建物滅失登記申請書」があり、様式と記載例の両方が置かれています。

• 形式は一太郎・Word・PDFの3種類
• 様式と記載例が別々に用意されている（記載例は令和6年3月29日更新）
• 申請書はA4の用紙を使い、添付情報と一緒に左とじで提出する
• 鉛筆は使えない
• 添付する書面は原本が原則で、コピーは認められない

有料のテンプレートを買う必要はありません。法務局の記載例を見ながら埋めていけば作れます。書き方で迷ったら、申請先の法務局に問い合わせれば教えてもらえます。

必要な書類｜何を集めるか

建物滅失登記で用意するものは、おおむね次のとおりです。法務局や事案によって求められるものが変わるので、集める前に管轄の法務局に確認するのが確実です。

書類	入手先
建物滅失登記申請書	法務局のサイトからダウンロード
建物滅失証明書（取壊し証明書）	解体した業者が発行
解体業者の登記事項証明書	解体業者が用意
解体業者の印鑑証明書	解体業者が用意
建物の登記事項証明書	法務局で取得
案内図（住宅地図など）	市販の地図やネットの地図を印刷

所有者が亡くなっている場合は、これに加えて相続人であることを示す書類が要ります。

• 所有者（亡くなった方）の戸籍謄本または除籍謄本
• 所有者の住民票の除票または戸籍の附票
• 申請する相続人の戸籍謄本

住民票の除票や戸籍の附票は、登記簿上の住所と亡くなった方が同一人物であることを示すために使います。保存期間の関係で取れないことがあり、その場合は法務局に相談して代わりの資料を出します。

申請の手順｜5つのステップ

1. 管轄の法務局を調べる。建物の所在地を管轄する法務局です。自分の住所ではありません
2. 登記の有無を確認する。登記事項証明書を取り、建物が登記されているかと、所有者の表示を確かめます
3. 解体業者から証明書をもらう。建物滅失証明書、業者の登記事項証明書、印鑑証明書の3点です
4. 申請書を作る。法務局の様式に、登記事項証明書の表示をそのまま書き写します
5. 提出する。窓口・郵送・オンラインのいずれでも可能です。完了すると登記完了証を受け取ります

2番目で「建物が登記されていない」と分かることがあります。その場合は滅失登記ではなく、市区町村への家屋滅失届になります。この違いは後の章で扱います。

誰に依頼すればよいか｜司法書士ではなく土地家屋調査士

「司法書士でもできますか」という質問をよく見かけます。登記の専門家というと司法書士を思い浮かべる人が多いためですが、建物滅失登記を代理で申請するのは土地家屋調査士の仕事です。

理由は、先に触れた登記の種類の違いにあります。

登記の種類	代理を業として行う人
表示に関する登記	土地家屋調査士
権利に関する登記	司法書士

表示に関する登記は、建物の所在・種類・構造・床面積といった、その建物の物理的な状況を記録するものです。建物滅失登記はこちらに入ります。権利に関する登記は、所有権の移転や抵当権の設定など、その不動産をめぐる権利を記録するものです。

滅失登記は表示に関する登記なので、依頼先は土地家屋調査士になります。司法書士の事務所に相談しても、提携している調査士につないでもらう形になることが多いはずです。相続登記と滅失登記をまとめて頼みたいときは、両方を扱う事務所か、連携している事務所を探してください。

なお、この区別の根拠となる土地家屋調査士法の条文は、今回、公的な法令データベースから条文そのものを確認できませんでした。条文を引用せず、法務局の案内にある扱いの形で書いています。

解体業者に建物滅失登記を依頼できますか

解体業者が登記の代理を業として行うことはできません。ただし、提携している土地家屋調査士を紹介してくれる業者は多くあります。解体の見積もりに「滅失登記代行」という項目が入っていることがありますが、その中身は調査士への取り次ぎで、報酬は調査士に支払われます。

業者に頼むかどうかにかかわらず、建物滅失証明書は解体業者から必ず受け取ってください。工事完了時に渡されないことがあるので、契約の段階で「滅失登記に使う証明書を出してもらえるか」を確認しておくと安心です。家の解体費用の記事に、見積りで確認する項目をまとめています。

古い建物の滅失登記はどうすればいいですか

何十年も前に取り壊された建物の登記が残っている、という相談は少なくありません。この場合、通常の手順が使えないことがあります。

• 解体業者が分からない。証明書を出してもらえないので、申請書に事情を書き、現地の写真などで建物が存在しないことを示します
• 解体業者が廃業している。同じく証明書が取れないため、法務局に相談して代わりの資料を決めます
• 所有者が他人名義のまま。自分の土地に他人名義の建物登記が残っているときは、所有者本人からの申請ができないので、登記官に職権で滅失の登記をしてもらう「申出」という手続きになります

いずれも定型どおりには進みません。先に管轄の法務局へ相談するのが近道です。必要な資料を教えてもらってから動くと、二度手間になりません。

本人以外が申請するとき｜委任状が要る

所有者本人が行けない場合は、代理人が申請できます。家族でも構いません。そのときは委任状を付けます。土地家屋調査士に依頼する場合も同じで、委任状に署名押印して渡します。

共有の建物では、共有者の1人から申請できます。全員の委任状をそろえる必要はありません。

未登記の建物を壊したとき｜滅失登記ではなく家屋滅失届

古い建物には、そもそも登記されていないものがあります。登記が無ければ消すものも無いので、建物滅失登記は不要です。

かわりに、市区町村の資産税の担当課へ家屋滅失届を出します。これは固定資産税の課税をやめてもらうための届出で、登記とは別の手続きです。様式も提出先も自治体ごとに違うので、物件のある市区町村のサイトで確認してください。

登記されている建物を壊した場合も、滅失登記をすれば法務局から市区町村へ通知が行くのが一般的ですが、課税の扱いは自治体の運用によります。翌年の課税明細で建物の分が消えているかを確かめておくと確実です。

登記の前後で外に頼める部分｜3つのサービスの違い

滅失登記そのものは自分で出せます。外に頼むとしたら、その前にある解体業者選び、家財の片付け、そして解体するかどうかの判断材料です。3つは役割が違うので、いまどの段階にいるかで使う先が変わります。

解体を決めてしまう前に、建物を残したまま売った場合の金額も一度見ておくと、どちらにするかの判断がつきます。

費用はいくらかかるか

費目	金額
登録免許税	かからない
登記事項証明書	1通あたり数百円
戸籍・住民票など	1通あたり数百円
土地家屋調査士の報酬	事務所ごとに異なる

建物滅失登記に登録免許税はかかりません。自分で申請すれば、実費は証明書の取得費と交通費・郵送代だけです。土地家屋調査士に依頼した場合の報酬には公定の基準がなく、事務所ごとに決められています。相場として出回っている金額はありますが、公表された統計ではないので、この記事では金額を断定しません。複数の事務所に見積もりを聞いてください。

この記事で確認できなかったこと

• 土地家屋調査士法の条文。表示に関する登記の代理を誰が業として行えるかの根拠条文を、e-Gov法令APIから取得できませんでした。別の手段では取りに行っていません。依頼先を決める前に、日本土地家屋調査士会連合会や各地の調査士会でご確認ください。
• 土地家屋調査士の報酬の相場。公的な統計が見つかりませんでした。金額を書いていないのはそのためです。
• 自治体ごとの家屋滅失届の様式と期限。市区町村で異なります。物件のある自治体のページで確認してください。

建物を壊した土地をそのまま売るつもりなら、滅失登記は売却の前提になります。買主は、登記簿に建物が残ったままの土地を買えません。空き家を売る段取りを考えているなら、解体と登記と売却の順番を先に決めておくと手戻りが出ません。

よくある質問

建物の滅失登記は自分でできますか？

できます。表示に関する登記は本人が申請でき、資格は要りません。法務局が申請書の様式と記載例を公開しているので、それを使って作成します。登録免許税もかかりません。

建物の滅失登記は誰がやるのですか？

不動産登記法第57条が定めているのは、表題部所有者または所有権の登記名義人です。所有者が亡くなっている場合は相続人が申請でき、相続人全員でそろえる必要はありません。

建物滅失登記申請書はダウンロードできますか？

法務局のサイトの「不動産登記の申請書様式について」のページに、建物滅失登記申請書の様式と記載例が、一太郎・Word・PDFの形式で公開されています。

建物滅失登記をしないとどうなりますか？

不動産登記法第164条第1項により、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象になります。過料は行政上の秩序罰で、刑事罰の罰金とは別のものです。実務では、土地が売れない、新築の登記で引っかかる、固定資産税が残るといった支障のほうが先に出ます。

建物を取り壊したら滅失登記は必要ですか？

登記されている建物なら必要です。不動産登記法が申請を義務づけています。登記されていない建物のときは滅失登記は要らず、市区町村への家屋滅失届になります。

建物滅失登記が必要なタイミングはいつですか？

建物が無くなった時点から1か月以内です。何年かに一度といった周期で行うものではなく、取り壊しや焼失のたびに一度だけ行う手続きです。解体工事が終わって証明書を受け取ったら、そのまま続けて申請するのが最も手間がかかりません。

建物滅失登記を忘れたらどうなりますか？

申請していないと義務を果たしていない状態が続き、過料の対象になります。土地を売るときや新築の登記のときに必ず指摘されるので、気づいた時点で申請してください。期限を過ぎていても受け付けられます。

建物滅失登記をするには何が必要ですか？

申請書、解体業者が発行する建物滅失証明書、業者の登記事項証明書と印鑑証明書、建物の登記事項証明書、案内図が基本です。所有者が亡くなっている場合は戸籍などが加わります。

建物滅失登記の料金はいくらですか？

登録免許税はかかりません。自分で申請すれば証明書の取得費と郵送代だけです。土地家屋調査士に依頼した場合の報酬は事務所ごとに決められていて、公表された相場はありません。

建物滅失登記は司法書士でもできますか？

滅失登記は表示に関する登記なので、代理を業として行うのは土地家屋調査士です。司法書士が扱うのは所有権移転などの権利に関する登記です。相続登記とまとめたい場合は、両方を扱う事務所か連携している事務所を探してください。

建物の滅失登記はいつまでにすればいいですか？

滅失の日から1か月以内です。解体なら工事が完了した日が起算日になります。期限を過ぎても申請自体は受け付けられます。

解体業者に建物滅失登記を依頼できますか？

解体業者が登記の代理を業として行うことはできません。提携する土地家屋調査士を紹介する形になります。業者からは建物滅失証明書を必ず受け取ってください。

まとめ

• 建物が滅失したら、滅失の日から1か月以内に申請する義務がある（不動産登記法第57条）
• 怠ると10万円以下の過料。刑事罰の罰金ではない（同第164条第1項）
• 申請するのは表題部所有者または所有権の登記名義人。亡くなっていれば相続人が、1人からでも申請できる
• 自分で申請できる。登録免許税もかからない
• 申請書の様式と記載例は法務局のサイトで公開されている（一太郎・Word・PDF）
• 解体業者から建物滅失証明書を必ず受け取る
• 依頼するなら土地家屋調査士。司法書士が扱うのは権利に関する登記
• 登記されていない建物は、市区町村へ家屋滅失届を出す

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